ただ所有しているだけの
土地は資産ではなく負債Value of land only owned
土地を所有していると固定資産税・都市計画税が課税されます。一般的に利用価値の高いところほどその額は高額になります。固定資産税・都市計画税が高額な土地はそれだけ収益を上げる可能性が潜んでいると言えます。
土地を更地のまま所有し、その土地から収益を得ていなくても固定資産税は支払わなければなりません。土地を寝かせ、値上がりを待つ時代もありましたが、今や何の活用もせずにただ所有しているだけでは負担になるばかりです。税金を払うために土地を切り売りするという最悪の事態も招きかねません。せめて税金分くらい稼げる土地活用をしたいものです。
土地は活用をしなければ、負担になるだけ。
土地活用の種類Land utilization type
土地活用の方法には大きく分けて、自己使用、売る、貸す、建てるの４つに分けられます。リスクの少ない消極的な活用方法から、積極的に投資をし収益を得る方法までさまざまな活用方法があります。平井工業ではお客様の要望に応じて最善の活用方法をご提案できます。
- 自己使用
- 農地、自己用駐車場、農業用倉庫・・・などご自身が直接利用するための活用方法。
- 売却
- 手早くまとまった現金を取得することが可能。また、固定資産税等の税金や管理コストが掛からなくなる。しかし、土地はなくなり、資産を無くしていく危険性があります。
- 貸す（駐車場、資材置き場等）
- リスクが少なくてできる土地活用法のひとつ。ただし、農地から転用すると固定資産税が2～3倍以上になること（地域により異なります）、駐車場の稼働率が低いと収益がマイナスになることもあります。また、駐車場の場合、収容台数が多いと駐車料の集金管理が大変です。管理会社に委託すると経費がかかります。
- 貸す（定期借地）
- 50年間、土地を居住用として他人に貸し、50年後に更地にして返してもらうという活用法です。毎月安定収入が入り、保証金も入ります (50年後に無利息返還) 。初期投資が不要なので、リスクが無く、収入が少なくても長期安定を望む人に向いています。
- 貸す（事業用定期借地）
- 居住用ではなく店舗や倉庫などの事業用地として他人に貸す方法。契約期間は50年未満で任意に設定できるため、長期間の契約を好まない人に向いています。ただし、立地条件がよくないと引き合いがありませんし、また借主が倒産したり撤退すると収入がゼロとなるため安定という点では疑問が残ります。テナント選びは慎重に行う必要があります。
- 建てる（賃貸住宅・店舗）
- 土地活用として一番多く利用されている方法です。特にアパートやマンションのような賃貸住宅の場合、相続税・固定資産税の節税対策になるというメリットがあります。しかし立地条件、建物の条件などによっては、入居率が悪い場合があり、収益性が低くなります。こうしたリスクを回避するため、立地条件を見極めたプランニングが必要です。
土地活用の概要Outline of land utilization
土地活用は、まず目的を明確にし、その土地に適した建物の種類は何かを知り、しっかりとした事業計画を立てることが大切です。
目的の確認
- 固定資産税や相続税の資金作りのため？
- 固定資産税や所得税を減額したい？
- 相続税評価額の評価減による大幅節税（相続税対策）がねらい？
- 遊休土地の収益及び節税が目的？
- 老後の安定収入、年金代替収入にしたい？
所有地の確認
- 目的の立地に適しているか？
- 法律での規制はありますか？
税務アドバイス
固定資産税や取得税など資産運用に関係する各種税務について丁寧にアドバイスし、オーナー様の私情に即したご提案をいたします。
事業収支計画
ご提案内容に即した事業の収支計画を作成し、より具体的に事業内容の検証をいたします。平井工業㈱では「土地を売る・貸す」ことも含めて総合的にご相談を承る体制がございますので、何なりとご相談くださいませ。
